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起步中的养老地产趋向专业化


来源:      发布时间:2016-2-10 16:50:31     



近期国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》中要求:2020年末全国社会养老床位数将达到每千名老年人35-40张,而目前我国每千名老人的社会养老床位数约为20张,发达国家为40-80张。而根据联合国预测,我国2020年60岁以上老人2.42亿,国发【2013】35号文对“机构养老”床位需求的预测为741万,扣除2012年已有的381万张床位,则八年要建360万个床位,平均每年45万个床位。

养老地产是指专门为老年人养老需求而开发的有针对性的地产产品,其与普通住宅主要的区别在于专门针对老年人这一特定的消费群体,且根据老年人的生理特点在产品设计上侧重医疗看护、老年活动中心等配套设施,从娱乐、学习、交往、情感等各方面来满足老人的心理需要。相较传统的养老院,养老地产在规模上更大,所参与的机构更加专业化。

近日,中国指数研究院发布一份名为“我国养老地产发展趋势及开发策略研究”。报告指出,养老地产具有产业链长、涉及领域广的特点,这一领域的主要投资者包括养老服务机构、地产开发商、保险公司以及境外投资者等,涉及产业涵盖居住、护理、医疗、文体、餐饮服务等。同时养老地产项目前期需耗费大量资金,且投资回收期较长。总体来看,其核心属性是“养老”而不是地产开发,决定其面临一系列开发难点。



【他山之石】


国外养老地产建立在“先富后老”基础上,美国依靠成熟的资本运作和专业化分工,日本借助“介护保险制度”和优惠政策,随着我国市场制度的完善,两国模式将是未来发展方向。

美国主要依靠“以房养老”

美国养老主要包括居家养老和社区养老两大类,其中70%的老人选择“以房养老”家庭养老方式—老人拥有自己的住宅,并将其多余部分出租,租金用于养老。

美国自上世纪40年代起就已进入老龄化社会,1960年,美国65岁以上人口占比达到9%,步入老龄化社会。开发商Del Webb于1960年开发的太阳城开始销售,意外获得成功,在某种程度上可看做是美国养老地产的发端。70年代,政府推出“401K计划”,养老金运作开始完全的市场化,养老制度逐步完善,为养老地产发展奠定了良好的社会保障基础,养老金“三支柱”建立。80年代抵押贷款违约保险的发展推动了私人资本大量涌入养老地产领域。90年代REITS和CMBS的发展也为养老地产的发展提供更多的资金来源。经过50多年的发展,目前美国的养老地产细分市场成熟,形成了由开发商、运营商、房地产投资基金(REITs)和私募基金共同构建的一个完整金融生态链,项目管理者与拥有者相分离。

美国养老地产经历了长期的市场发展,已进入稳定发展时期,由建筑商、投资商和运营商形成一个完整的融资、建设、运营的市场化体系,偏重以成熟的市场化运作来解决养老问题。养老地产的开发商,通常是由其他类型的开发商演化而来,他们根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区,然后按事先约定的价格卖给运营商或投资商,在这一过程中,运营商或投资商以担保等形式为开发商提供一定程度的融资便利和财务安排。之后投资商在持有物业期间将以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理。总体来看,投资商、开发商与运营商的角色分离趋势日益显现,而金融危机中资金成本的上升加速了这种趋势。

从整体盈利产生方法来看,除大部分活跃长者社区或老年公寓是采取出售方式获取利润外,其他养老社区如生活自理型和协助型社区则主要靠收取一定租金盈利,CCRC社区是收取一次性入会费和每月的服务费。

日本“高福利养老”

与美国不同,日本主要依靠的是高福利养老政策以及低融资成本推动市场迅速做大

2000年日本政府推行介护保险制度,大量私人资本开始陆续进入养老住宅行业。“介护保险制度”是国家福利性保险制度,集医疗、护理、家政服务为一体,25岁起开始缴纳介护保险金,到65岁以后可以使用保险费,老人进入护理机构产生的费用90%由国家和保险公司支付,个人仅承担10%。介护保险制度解决了高龄老人的养老费用支付问题,很大程度上促进了日本养老地产的发展。养老机构合作开发和持有运营是日本养老服务的主要模式,介护服务商是养老机构开发运营的核心主体,优惠的财税、金融政策提供低成本资金。

主要存有居家养老和社区养老两种方式,项目小型化,产品精品化。日本有非常多的老人选择居家养老,开发商很早就开发出老少两代在生活上适度分离的“两代居”和通用住宅,“两代居”可以让老年人和子女生活在一起,但适度分离,例如同居寄宿型和同居分住型等;通用住宅是指在房屋建造初期就将老年人的需求考虑进来,老时可对房屋进行适老化改造。对于社区养老来说,日本老年住宅分为提供护理的“机构设施”和不提供护理的“住宅”两大类。项目体量均不大,在产品上充分做出适老化设计,坚持走小型化、精品化的路线。

日本的养老地产除类似于两代居、通用住宅采取销售方式获取利润外,大多以出租为盈利方式。其中机构设施类一般收取一次性入住费和每月月金,住宅类一般只收取月金。“收费老人住家”在老人入住时,需要一次性缴付一笔入住金以购买房屋和公共设施的使用权,入住金的计算方式是根据入住老人的年龄、健康状况、当地平均寿命等各种可能影响老人入住期长短的因素来预测老人从入住至故去的期限,之后再每月支付服务费。前期收取的大笔入住费让企业的资金快速回流,在很大程度上减轻开发商的资金压力,回收的资金可用于后期设施的建设等。


【我国养老仍处于起步】


近10年我国对养老事业愈加重视,相继出台老龄事业发展的中长期规划,包括养老事业的行业标准,鼓励民资进入养老产业等,并于2013年9月出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确我国养老服务业的发展定位及最终目标,是指导养老服务业发展的纲领性文件。而我国目前养老立法仍处于起步阶段,未来仍有待建立健全行业标准和养老金税收优惠的相关政策。

2014年1月,民政部、发改委联合发出通知《关于开展养老综合改革试点工作》,相关鼓励措施包括1)土地:要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划,可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。2)税收:对养老机构提供的养护服务免征营业税,对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税,对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。3)手续:支持社会力量举办养老机构,在资本金、场地、人员等方面,进一步降低门槛。4)鼓励民营、境外资本投资养老服务业。

常住养老和候鸟式养老

我国目前的养老模式主要为常住养老和候鸟式养老两种模式。常住养老又细分为居家模式、社区模式,该模式使老年人可以在相对熟悉的环境中养老,并获得相应的养老服务。而候鸟式养老通常为异地养老,该模式可满足老年人旅游养老、度假养老等多重需求,在休闲之余引入医疗、保健、康复等服务。随着观念的变化以及家庭规模的缩小和结构变化,家庭养老功能不断弱化,对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。

对于居家养老来说,最好的模式是将住宅进行适老化设计,居住功能占主导,主要面向的是具备独立生活能力的活跃老人。对于社区养老来说模式的拓展性较多,可专门开发养老公寓、在新建小区中专门配建养老公寓甚至建设全龄化社区,或者是开发一个综合性的养老社区,涵盖养老产业链各个环节。对于机构养老来说,客户选择的核心在于医疗资源,可开发建设医养结合社区。对于度假养老模式来说,在满足养老需求之余,还可引入养生、休闲、娱乐等服务。

适合养老地产的三类城市

根据养老市场需求,养老地点可分为本地养老和异地养老两种,异地养老又可分为周边城镇养老和全国目的地养老。对应于本地养老,我们认为城市老年人口数量及其支付水平、养老意识是城市选择的关键因素,因此针对这一类应该挑选那些高老龄化、经济发达的城市,如北京、上海;生态环境、健康资源、生活成本以及交通通达性是选择异地养老的主要影响要素;对于周边城镇养老来说,其需地处大城市周边,自然资源出色,若是具备温泉、富硒等健康长寿资源则更佳,交通便利也是必备;对于全国目的性的养老而言,差异性的气候条件、强势的自然景观和集休闲、娱乐、养生、养老于一体是最大的特点,如杭州、青岛、三亚等。

对于以上三类型的城市,养老客户选择的理由均不相同,因而具备各自不同的特点以及相应的掣肘。在老龄化程度高的发达城市,客户养老理念、对于医疗服务的需求、支付水平等决定了市场空间比较广阔,但是这类城市的土地资源也相对比较有限。若是利用旧城改造项目建设养老地产,可能面临着项目定价高的问题,无形中会抑制部分需求;而若是在远郊地区,项目周边的生活设施、医疗资源等缺乏,老年人将与社会隔绝,在大城市的周边小镇同样面临类似的问题。而若是养生养老项目,季节性强,设施和服务的使用率低,运营的空间相对较低。


养老地产要求更专业


养老地产近几年在房地产行业中也闹出了不小的声响,但事实上,并不是所有的开发商都有能力去做这个。要搞养老地产,对于盈利能力和运营能力的考量需要更高。

养老地产对于专业要求较高,需要了解客户的详细信息,后续提供的专业管理服务更为重要。在美国,养老地产开发经营模式成熟,租金稳步增长,资本收益率在10%上下。而在我国,养老地产刚刚起步,行业标准未确立,政策法规未完善,涉及的房企、险企甚至是专业养老机构,均尚未找寻到较好的盈利模式,各模式或多或少都存有问题。比如亲和源采用的会员制给现金回流带来一定压力,为获得资金流,只能选择出售部分公寓产权和其他项目。目前已经开始运营的养老项目经营模式主要有出售、租赁会员制和出售租赁结合三种。3种盈利模式对于养老地产的不同参与者来说具有不同的吸引力。

采用出售模式的养老地产项目一般在住宅项目中开发符合老年人需求的养老型住宅,例如无障碍设计、配套老年疗养中心或者几家老年服务机构等,再类似于普通住宅那样推出市场出售使用权。该种方式的投资回报周期短,运营模式与一般房地产相似,对开发商的专业要求相对较低,但养老地产配备的设施使得其投资收益会低于普通商品住宅。另外房屋的购置成本较高,市场需求不定。这种模式适合带有老年人的家庭客户与活跃健康长者。

无论是保利的西塘越还是万科的随园嘉树项目,这些养老地产项目大多在项目的配备上,更多考虑到养生养老的需要,而增设了许多的康复疗养中心。项目多背靠大型的养生、度假社区,消费者更多的是看中项目提供的高端养生服务,而非现阶段的养老功能。这些项目大多处于核心城市的辐射范围,由于地理位置优良,居住环境优美,项目销售状况良好,投资回报快。万科的随园嘉树项目开盘即售罄,但购买者多是40多岁的青壮年,为日后养老做准备,其对实践的借鉴价值有待挖掘。

养老地产开发商也有不出售项目资产,而通过收取租金或会费让使用者享受提供的各类专业服务,此之谓租赁或会员制模式。这种模式的养老项目面对的受众一般是具有高收入、高学历、比较活跃的老人,他们比较能接受专业服务,支付能力与意愿也要高于平均水平的客户。从属性来看,这类养老地产项目比较符合养老地产定义,收益持续稳定。

此外,有些养老地产项目开发商通过销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业,获得销售利润和提供服务利润。出售与租赁相结合的运营模式相对较灵活,能够满足老人的多样化需求。而通过前期销售回笼资金来投入下一阶段物业运营中,对企业的资金压力相对较小,但是由于部分租赁形式的存在,又对开发商的专业能力和运营能力提出了更高挑战。

中国指数研究院的报告指出,不同城市可开发产品的差异较大,不同的产品、开发模式可匹配的运营盈利模式也不尽相同。养老地产项目从最初的项目定位、选址,到中期的开发、产品设计,乃至后期的运营、盈利,是基于客户需求与开发目标相结合的体系。

对于在发达城市中心或者近郊开发的地产项目,可开发的产品多样,针对健康活力老人和需照看的半自理老人都可涉及。对于小规模的配建老年公寓或者是全龄化社区而言,养老的功能只是其中的附属项,适合采取类似普通住宅的销售路径。医养结合和综合性养老社区则更为看重提供的养老服务和医疗服务,配套的核心设施和服务均要与老年群体挂钩,适合企业以提供增值服务盈利。而对于异地养老来说,生态环境是核心,因而可采取销售与租赁/会员制相结合的方式,通过服务费用和销售物业费用提升利润。

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